As ações locatícias são uma excelente oportunidade para você expandir a sua oferta de serviços jurídicos ou aperfeiçoar a sua atuação na área cívelimobiliária.
Pense: quantas vezes você já não viu um inquilino deixar de pagar o aluguel por vários meses, atrasar o pagamento em várias ocasiões ou reclamar dos valores do contrato?
Seja para os proprietários, seja para os locatários, você pode defender os direitos dos seus clientes e garantir bons honorários.
Então, dominar as ações locatícias, seus detalhes e exigências é ficar um passo à frente da concorrência. 🚀
Hoje, aqui no blog do CJ, você vai conferir tudo sobre o assunto, para explorar todas as possibilidades na sua atuação!
Olha só tudo o que você vai ver aqui:
Com todas essas informações valiosas, só vai faltar um software que ajuda você a fazer todos os cálculos cíveis, como o do CJ:
Então, vem comigo!
As ações locatícias são processos judiciais que envolvem disputas entre os locadores (proprietários dos imóveis) e os locatários (inquilinos). 🤓
O objetivo dessas causas é garantir que os direitos e os deveres das partes envolvidas nos contratos sejam assegurados.
Isso tudo conforme as determinações da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Existem vários tipos de situações que podem ser resolvidos na Justiça, conforme a necessidade de cada caso.
Entre os principais cenários que podem levar às ações locatícias, estão estes aqui:
A depender de como estão as coisas, uma ação de aluguel pode ser mais rápida, com julgamento em poucos meses, ou se arrastar por vários anos.
Então, vem ver quais são as principais ações locatícias e em quais casos elas se encaixam melhor!
As principais ações locatícias que existem hoje na Lei do Inquilinato e nas outras normas sobre o assunto são essas aqui:
Toda vez que o inquilino deixa de pagar o aluguel ou existe qualquer outra disputa sobre o contrato de locação, o locador pode entrar na Justiça para garantir os seus direitos.
Além disso, em alguns casos, é o próprio locatário que busca a ação judicial como solução para algum problema que aconteceu com a relação contratual.
Cada uma dessas ações judiciais tem uma finalidade específica e deve ser escolhida com base em uma análise, a depender da situação.
Então, vem conferir mais detalhes sobre cada uma delas! 👇
A ação de execução de aluguel é o processo mais indicado para cobrar de forma rápida e ágil o inquilino que está em atraso com as parcelas dos aluguéis de um imóvel.
Mas, para isso, é preciso ter a documentação completa! 📄
É que o contrato de locação assinado pelas partes e formalizado da forma correta é um título executivo judicial.
Isso significa que ele pode ser executado direto na Justiça.
Ou seja, não existe a necessidade da causa passar pela instrução e produção de provas.
Afinal, o próprio contrato já é suficiente para constituir o direito, conforme garante o artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil.
Na ação de execução de aluguel, a Justiça intima o devedor a pagar a dívida em até 3 dias, sob pena de sofrer penhoras de bens ou valores.
Essa ação é recomendada sempre que houver um contrato formal assinado, já que ela permite uma cobrança mais ágil, rápida e eficiente dos valores devidos.
Mas, mesmo se não seja este o caso e não exista uma contratação formalizada, ainda dá para buscar o direito dos seus clientes!
Nem sempre o locador tem um contrato de aluguel assinado e formalizado, só que isso não impede que você entre na Justiça para garantir o pagamento dos valores devidos.
Entre as ações locatícias, existe a ação de cobrança de aluguel!
Ela não é tão rápida como a execução que você acabou de ver, mas é uma alternativa bastante interessante quando não existe um contrato ou outro título executivo judicial.
Nesta ação, primeiro a Justiça precisa reconhecer que existe uma dívida entre o locatário e o locador, para depois determinar o pagamento. ⚖️
Além dos valores dos próprios aluguéis em atraso, na ação de cobrança podem ser cobradas dívidas como essas aqui:
Como não existe um contrato, a prova de que as partes estão em uma relação contratual de aluguel com atraso nos pagamentos devidos deve ser feita por outros meios.
Entre eles, esses aqui são os mais comuns:
Neste caso, o Judiciário analisa as provas apresentadas e, se reconhecer a dívida, vai determinar o pagamento do débito, com aplicação de juros e correção monetária.
Acontece que, em alguns casos, não existe mais solução para os envolvidos ou a situação é tão grave que só o despejo é possível.
Então, vem descobrir o que fazer nestes cenários!
A ação de despejo por falta de pagamento é um processo que tem o objetivo de retirar o inquilino do imóvel do locador.
Essa é uma medida bastante drástica e precisa de elementos bem robustos para de fato terminar com a retirada.
A causa pode ser ajuizada depois do 1º dia de atraso dos aluguéis ou outros encargos (impostos, condomínio, taxas) do inquilino, sem precisar aguardar prazos específicos.🗓️
Acontece que, ao menos na maioria as situações, os proprietários preferem tentar negociar e esperar alguns meses antes de entrar com o processo de despejo.
Existem algumas possibilidades de pedidos nesta ação, como esses aqui:
Se o locador quiser a retomada do imóvel de forma mais rápida, é recomendável ingressar com a ação de despejo de forma separada.
Isso porque o procedimento dela é mais direto e simples!
Afinal, nada impede que, depois, o proprietário ajuize a ação de execução dos aluguéis devidos.
Já as ações de despejo com cobrança dos valores têm procedimentos mais longos e detalhados, o que pode arrastar toda a situação.
E não é só o locador quem pode entrar com as ações locatícias!
O inquilino (locatário) também pode proteger os seus direitos e evitar problemas pela via judicial, com os processos adequados.
Vem ver!
Uma situação um pouco rara, mas que pode acontecer na sua atuação, é se deparar com um locador que não pode ou não quer receber o valor dos aluguéis.
Para evitar problemas para o locatário, a melhor saída é entrar com uma ação de consignação de aluguel e acessórios da locação. 💰
Nela, o valor dos aluguéis e outros encargos vai ser depositado pelo inquilino em juízo!
O motivo: isso evita que o locador diga que o locatário não pagou o aluguel ou outros débitos e promova uma ação de despejo, por exemplo.
O locatário deve ficar atento ao prazo para realizar esse depósito judicial: até 24 horas depois da citação do réu.
Enquanto o processo corre, os valores dos aluguéis ou outras despesas deve ser sempre depositado em uma conta judicial.
Entre as ações locatícias, esta é destinada a proteger quem aluga um imóvel e quer se manter nos termos do contrato, mesmo quando existem problemas com o proprietário.
Ela protege o inquilino de eventuais penalidades injustas por inadimplência e garante a regularidade da locação.
Também é possível buscar a revisão dos aluguéis na Justiça!
A ação revisional de aluguel tem como finalidade ajustar a relação contratual entre o locador e o locatário para uma nova realidade em termos de valores.
É que, com o tempo, alguns fatores podem valorizar ou desvalorizar os imóveis, o que traz um impacto direto no preço do aluguel.
Alguns fatos e eventos que influenciam a valorização ou desvalorização são esses aqui:
O melhor caminho é uma conversa entre as partes, para acertar um aumento ou uma redução no valor do aluguel.
Assim, cada um dos envolvidos expõe sua visão e tenta chegar a um meio-termo que seja bom para todos.
Só que nem sempre isso é possível! ❌
Então, tanto o locador como o locatário podem entrar com a ação revisional, depois de 3 anos de vigência do contrato, para acertar esses valores.
Se a revisão for concedida, o novo valor passa a valer desde a data da citação.
Já as diferenças podem ser cobradas de forma retroativa, depois do trânsito em julgado da decisão.
Agora, vem ver em mais detalhes como ajuizar todas essas ações locatícias!
Para ajuizar uma das ações locatícias e defender os interesses do seu cliente nos casos concretos, 2 pontos são fundamentais:
Vem conferir mais sobre cada uma das possibilidades das ações de aluguel quanto a esses fatores!
A ação de execução de aluguel deve ser ajuizada quando existir um título executivo extrajudicial.
Ou seja, se o seu cliente tem um contrato de locação e ele está correto, é possível seguir esse caminho.
O devedor, citado para pagar a dívida, pode ter 3 atitudes:
A ação de execução de aluguel deve ser proposta no lugar determinado pelo contrato ou, se não existir determinação neste sentido, no lugar do imóvel ou domicílio do devedor.
Aliás, é bom lembrar que você também pode cobrar os valores dos acessórios, não só os aluguéis atrasados. ✅
Por esse motivo, despesas como essas aqui também podem ser cobradas:
E fica de olho nos documentos necessários!
Os documentos necessários para entrar com uma ação de execução de aluguel são esses aqui:
Uma dica é pedir para o cliente enviar os documentos digitalizados, para facilitar sua vida na hora do protocolo e evitar acúmulo de papéis no seu escritório.
Se não for possível a digitalização pela pessoa que te contratou, não esquece de fazer um recibo de devolução quando devolver a documentação.
Assim fica tudo certinho e você não tem dores de cabeça depois.
Essa dica vale para todas as ações locatícias, não só a de execução.
E, por falar nisso, vem ver como ajuizar a ação de cobrança!
Quando o locador não tem um contrato formal de locação com o inquilino e existem débitos, a ação de cobrança de aluguel deve ser ajuizada.
Como você já conferiu, neste caso, é necessário provar que existe uma relação locatícia entre as partes.
Por esse motivo, ao ajuizar uma ação de cobrança, é bom já passar para o cliente que ela vai demorar um pouco e precisar de alguns cuidados adicionais com a documentação.
Esta ação locatícia deve ser proposta no domicílio do réu, do cumprimento da obrigação ou da situação do imóvel, a depender do caso.
E olha os documentos que você precisa para ela!
Com a petição inicial da ação de cobrança de aluguel, você deve juntar pelo menos estes documentos aqui:
Atenção: no caso das ações de cobrança, o que está em jogo é o pagamento do valor da dívida, que deve ter um cálculo bem discriminado apresentado para a Justiça.
Além disso, você pode (e muitas vezes deve) pedir a prova testemunhal no processo, já que, em algumas situações, até os próprios pagamentos dos aluguéis são feitos em dinheiro.
Quanto mais provas você reunir, documentais e testemunhais, maior a chance de vencer a causa.
Agora, vem ver o que fazer no caso da ação de despejo!
A ação de despejo deve ser proposta no local indicado no contrato de aluguel ou, se não existir essa previsão, na comarca em que o imóvel está.
Aliás, este tipo de causa segue o rito ordinário e, por esse motivo, deve ser endereçada para um dos juízos cíveis do lugar competente para o julgamento.
Entrar com o pedido de despejo é a saída mais drástica entre todas as ações locatícias, e é uma possibilidade nos casos de:
Inclusive, em situações de urgência, é possível pedir uma liminar para desocupar o imóvel no prazo de 15 dias!
Também não se esqueça que, neste tipo de processo, você pode pedir só a desocupação, a cobrança dos valores atrasados ou os 2 juntos. 😉
Dá uma conferida na documentação necessária!
Para a ação de despejo, são necessários estes documentos aqui:
O valor da causa deve ser de 12 vezes o valor do aluguel mensal do imóvel, conforme manda a Lei do Inquilinato.
Até aqui, as ações locatícias são voltadas quase que sempre para o locador, o proprietário do imóvel, que executa, cobra ou quer despejar o inquilino.
Só que o locatário também pode ter que entrar com processos para proteger os seus direitos.
Vem ver como fazer isso!
Para ajuizar a ação de consignação de aluguel e acessórios, primeiro você tem que identificar que o seu cliente, o locatário (inquilino), quer pagar e não consegue.
Os motivos para isso são muitos e vão desde uma doença do locador que incapacita ele a receber os valores até uma negativa injustificada em aceitar o pagamento dos aluguéis.
O fato é que essa ação é muito importante para proteger o inquilino de cobranças indevidas e até do despejo.
Ela deve ser ajuizada no foro previsto em contrato ou, na falta dele, na comarca em que o imóvel estiver localizado.
O valor da causa é também de 12 vezes o valor do aluguel, e os documentos necessários você já vai descobrir!
Para você ajuizar a ação de consignação de aluguel e seus acessórios com boas chances de sucesso, não podem faltar esses documentos aqui:
Qualquer meio de prova das recusas ou impossibilidade de recebimento dos aluguéis pelo proprietário pode ser usado no processo.
Então, não deixe de orientar o cliente sobre isso.
E ainda tem a possibilidade da ação de revisão!
A ação revisional de aluguel deve ser ajuizada sempre que uma das partes do contrato, o proprietário ou o inquilino, entender que o valor dos aluguéis está incorreto.
Ou seja, sempre que o locador ou o locatário se sentirem prejudicados por uma valorização ou desvalorização das quantias envolvidas, essa é a solução (se não for possível o acordo).
Ela também deve ser ajuizada no lugar determinado por contrato ou naquele em que o imóvel estiver.
Só toma cuidado na hora de checar o prazo: as ações locatícias revisionais só podem ser ajuizadas depois de 3 anos de contratação.
Antes disso, não é possível!
Vale a pena esclarecer isso para o cliente e deixar bem explicado esse ponto, para evitar problemas.
E os documentos também são bastante relevantes para melhorar as chances de conseguir a revisão favorável.
Olha só!
Para a ação revisional de aluguel, você vai precisar separar esses documentos aqui:
Além disso, não se esqueça de incluir alguns detalhes na inicial, para já deixar tudo explicado para a Justiça:
Dá para notar que os cálculos são fundamentais para as ações locatícias.
Então, vem ver como calcular os aluguéis!
O cálculo dos aluguéis deve levar em conta 4 fatores principais:
Os honorários e as despesas do processo podem ser incluídos nos pedidos da ação, mas não entram nos cálculos. ❌
Agora, vem ver o passo a passo para calcular os aluguéis:
Vem descobrir em mais detalhes como é o caminho!
O primeiro passo em todo cálculo de aluguéis é analisar com cuidado todas as informações do contrato. 📄
Afinal, todas as informações que você precisa para calcular os valores envolvidos nas ações locatícias estão no documento.
E são muitos os detalhes presentes, em especial quando os contratos são bem redigidos e seguem o que determina a Lei do Inquilinato!
Não deixe de conferir esses dados aqui:
Com todas as informações analisadas e anotadas, é hora de colocar a mão na massa nos cálculos!
Depois da análise do contrato, você vai calcular o valor do aluguel em si, seja de atrasados, seja de revisões ou até na ação de despejo.
Para isso, primeiro é necessário determinar as diferenças devidas com as correções monetárias corretas.
Depois, você vai conferir o valor do débito e chegar nas quantias finais que devem ser cobradas nos processos.
Se você acha que o cálculo é complexo, aqui vai uma ótima notícia: não é nada de outro mundo e dá para entender bem fácil! 🤗
É só seguir essas 2 etapas:
Para isso, é preciso:
Lançar o valor do aluguel mês a mês;
Aplicar o percentual de atualização monetária do aluguel (valor do aluguel × índice de correção + valor do aluguel), conforme a periodicidade e o índice previstos no contrato;
Lançar os valores que foram pagos, pagos parcialmente ou que não foram pagos;
Apurar a diferença (valor do aluguel corrigido valor do aluguel pago).
Para isso, é preciso:
Calcular o número de dias de atraso (data do inadimplemento - data do vencimento da parcela);
Aplicar o índice de atualização sobre as parcelas em atraso, se houver previsão em contrato. Caso contrário, insira o índice que você deseja aplicar ou deixe em branco;
Identificar o valor corrigido (valor da diferença apurada no passo 1 × correção monetária);
Calcular os juros aplicáveis sobre as parcelas em atraso (valor corrigido × percentual de juros), conforme consta no contrato, se houver.
Com tudo isso feito, fica muito simples!
Você só precisa somar o valor do aluguel corrigido com o valor dos juros e da multa pelo atraso no pagamento.
Acontece que é importante ter alguns cuidados neste cálculo, até por envolver valores que podem ser bem altos.
Além de sempre conferir todos os dados, a conta em si pode ser um problema.
É que em contratos mais curtos, com validade de poucos meses, até seria possível você arriscar um cálculo manual.
Só que quando o período de vigência do aluguel aumenta, a forma de calcular fica mais complexa.
Isso significa que você vai levar muito tempo e ainda pode cometer equívocos na hora de aplicar as fórmulas.
Por esses motivos, em um contrato mais longo ou com mais variáveis, o risco de erros é enorme.
Então, não vale a pena tentar apelar para cálculos manuais complexos e arriscados.
Ainda mais se você pode contar com uma ferramenta própria para isso!
Conferir todas as informações do contrato e calcular são passos necessários para chegar até os valores devidos de aluguéis.
Só que você não precisa fazer isso sem ajuda!
O software de cálculos cíveis do CJ tem funcionalidades que calculam em alguns segundos tudo o que você precisa e ainda fornece um relatório completo. 😍
Isso é uma ótima notícia para você, já que é possível entregar ele para o cliente e até usar nas ações locatícias.
Afinal, como você conferiu, apresentar os cálculos é um requisito básico quando o assunto do processo são aluguéis.
Com a ferramenta certa você poupa horas de trabalho e evita erros que sempre acontecem quando o cálculo é manual.
Sem falar na eficiência, já que, com um software, o resultado sai em segundos e libera a sua agenda!
Para fechar com chave de ouro, dá só uma olhada em tudo que o CJ oferece para você aproveitar bem essa oportunidade:
Com esse passo a passo e essa super dica de ferramenta, você tira de letra qualquer cálculo em ações locatícias.
Agora, vem ver como cobrar os aluguéis atrasados ou pedir a revisão de contratos!
Para cobrar os aluguéis em atraso ou pedir a revisão dos valores cobrados, você pode orientar o seu cliente a usar uma das ações locatícias que existem. ⚖️
Não existe uma solução universal, e é fundamental verificar quais são as condições do caso para indicar a melhor saída.
No caso de cobranças, a depender do caso e da documentação disponível, é possível entrar com essas aqui:
Já se você deseja revisar o contrato para adequar os valores ou outros termos, o caminho é a ação revisional de aluguel.
Vale a pena destacar que o atraso no pagamento dos aluguéis causa transtornos enormes para locadores e locatários.
Inclusive, antes, a cobrança de valores pendentes era um processo demorado e burocrático.
Isso porque era preciso entrar primeiro com uma ação de despejo e, só depois, ajuizar uma ação separada para cobrar os valores devidos.
Com a Lei do Inquilinato, isso mudou!
Hoje, é possível ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento e, no mesmo processo judicial, incluir a cobrança dos aluguéis e encargos que estão atrasados.
Sem falar na possibilidade da ação de execução de aluguéis, que é uma grande mão na roda para receber os valores em poucos dias ou penhorar bens do devedor.
Dessa forma, você agiliza a recuperação do imóvel, a regularização dos inquilinos e o recebimento dos valores devidos.
Mesmo assim, a ação de cobrança pura e simples ainda é permitida e possível.
Inclusive, ela pode ser a melhor opção em alguns casos, em especial quando o locador não quer despejar o inquilino, só receber os valores atrasados.
A estratégia mais vantajosa varia bastante conforme a situação e os desejos das partes envolvidas.
Ainda existem os cenários que exigem medidas jurídicas específicas.
Os exemplos são a recusa em receber os aluguéis (ação de consignação) ou a necessidade de revisão do valor da locação (ação revisional).
Para deixar o cenário melhor, a legislação prevê ações próprias para cada uma dessas situações!
Por esse motivo, é interessante contar com um bom banco de modelos de petições, para agilizar a sua vida.
E é claro que o CJ pensou nisso!
Contar com modelos de petições das ações locatícias é uma forma de otimizar o seu tempo e garantir uma atuação ainda mais eficiente do seu escritório.
Com o modelo, você poupa um tempo precioso, já que a base da petição e a sua estrutura já estão prontas.
Isso faz toda a diferença: você tem mais tempo para atender o cliente, ouvir a história e pesquisar soluções adequadas para cada caso.
Sem contar que a personalização das peças fica muito mais fácil, já que você tem mais tempo para incluir as particularidades nas manifestações.
Aqui vão 2 modelos para facilitar o seu trabalho:
Para acessar os dois modelos, é só clicar aqui. 🤩
Se você precisar de outro modelo específico, é só deixar um comentário com o tipo de ação desejado.😉
Mas não esquece que o CJ já tem um banco completo de petições, de todas as principais áreas!
Não deixe de dar uma olhadinha depois porque contar com esses modelos ajuda demais no dia a dia da sua advocacia!
As ações locatícias são muito comuns e um serviço bastante necessário por conta do grande número de contratos de aluguel que existem no Brasil hoje em dia!
Como é natural, as relações contratuais entre os proprietários e inquilinos podem sofrer com alguns problemas, entre atrasos, dívidas e necessidade de revisão.
Ao explorar esse nicho e oferecer serviços com as ações de aluguel, você se destaca e deixa a sua advocacia muito mais completa.
O CJ sempre pensa em ajudar você na sua atuação e neste assunto não foi diferente!
Hoje, você conferiu um guia completo sobre as ações locatícias, inclusive em relação aos documentos necessários e como ajuizar.
Assim, não vai ter erro: você vai ter a solução para os casos de todos os seus clientes, sejam proprietários ou inquilinos. 😎
Para agilizar ainda mais a rotina do seu escritório, conte com a ajuda do software de cálculos cíveis do CJ, que calcula todos os valores dos aluguéis para você!
Até a próxima!
Para você atender os clientes da melhor forma possível e impressionar logo na primeira consulta, aqui estão as respostas para as 6 dúvidas mais comuns no assunto.
Inclusive, se você tiver mais alguma, pode deixar nos comentários! 😉
A denúncia vazia é o direito do locador (proprietário) retomar o imóvel no fim do prazo do contrato, sem ter que justificar o motivo para essa atitude. Mas, para isso acontecer, a contratação deve ter duração mínima de 30 meses. Se o prazo for menor que isso, ainda é possível retomar o imóvel, mas só em situações específicas previstas na Lei do Inquilinato.
Não existe um prazo único que seja bom para todas as situações e todos os clientes! Por exemplo, o prazo de 30 meses é interessante para o locador, por conta da possibilidade da denúncia vazia. Contratos menores só podem ser encerrados sem motivo com base nas situações da Lei do Inquilinato. Para os locatários, uma boa sugestão é o contrato de locação anual ou bianual, válido por 12 ou 24 meses, já que as renegociações podem ser feitas de tempos em tempos.
O locatário pode pedir a rescisão do contrato a qualquer momento da vigência do aluguel! Só que, para isso, é necessário pagar a multa contratual, que pode ser bastante salgada a depender do caso. ⚠️
Existem 2 exceções em que o inquilino não precisa gastar com os valores das multas:
Essas 2 possibilidades estão previstas também na Lei do Inquilinato!
A regra é que o locador só pode rescindir o contrato de locação depois do fim do prazo previsto. Caso contrário, o proprietário tem que pagar uma indenização para o inquilino. Mas existem exceções!
A Lei do Inquilinato traz algumas situações em que, mesmo antes do fim do prazo, o locador pode rescindir o contrato:
Além desses casos, existem outros 2 cenários de contratos mais longos, em que o locador pode pedir a retomada do imóvel sem indenizações:
Para os contratos mais curtos, com prazo menor que 30 meses, o locador só pode retomar o imóvel nestes casos aqui:
Todas essas hipóteses estão também na Lei do Inquilinato!
Em regra, quem paga a taxa de condomínio, assim como outras despesas regulares, é o locatário do imóvel.
As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador, já que envolvem melhorias ou manutenções da estrutura do imóvel.
Alguns exemplos são esses aqui:
Enquanto isso, as despesas ordinárias devem ser pagas pelo locatário, como o condomínio e também estas aqui:
Você pode faturar mais no seu escritório.
No CJ, além dos cálculos, você tem um software de gestão, tarefas, finanças, cursos e muitas ferramentas para você ganhar tempo e mais dinheiro.
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Advogada (OAB-CE 23947) especialista e apaixonada pelo Direito, em especial as áreas Cível, Trabalhista e Bancária. Atua na área técnica do CJ.
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